A Norma de Desempenho de Edifícios Residenciais – NBR 15.575 é obrigatória para todos os projetos residenciais desde 2013. Ainda assim, muitas construtoras e projetistas não dão a devida importância à norma.
É verdade que a fiscalização do seu cumprimento pelos órgãos públicos nem sempre é efetiva, mas os maiores fiscais são os próprios usuários, que podem cobrar da construtora, inclusive judicialmente, caso o desempenho não seja atendido.
É necessário destacar, contudo, que a responsabilidade pelo bom desempenho durante o uso não é apenas da construtora ou dos projetistas. Um edifício é planejado e construído para atender determinadas condições de desempenho por muitos anos, mas isso só é possível se os equipamentos e sistemas forem utilizados de forma adequada e se forem realizadas manutenções periódicas pelos usuários.
É aí que entra o papel do Manual de Uso, Operação e Manutenção da edificação.
Este documento deve apresentar as orientações técnicas para a correta utilização e conservação do imóvel, detalhar as atividades e a periodicidade das ações de manutenção preventiva, especificar os prazos e condições de garantia para cada componente, além de definir as responsabilidades legais de cada parte (como construtores, projetistas, administradores e usuários em geral).
É responsabilidade da construtora entregar aos clientes o Manual de Uso, Operação e Manutenção, (atendendo às normas NBR 14.037, NBR 5.674 e NBR 15.575). Além disso, cabe à construtora a prestação de serviços de assistência técnica dentro do prazo de garantia.
Após a entrega das chaves, é responsabilidade do proprietário/usuário o uso adequado da edificação, respeitando as orientações do Manual. Os usuários devem ainda realizar as manutenções conforme o programa de manutenções e registrar a realização dessas manutenções. Além de proporcionar condições para conservação dos níveis de desempenho, conforto e segurança dos usuários, a correta manutenção constitui condição da garantia do imóvel.
O usuário só poderá exigir da construtora a execução de serviços de assistência técnica durante o prazo de garantia (e eventualmente responsabilizar a construtora caso a edificação não atenda aos requisitos de desempenho) se tiver cumprido as orientações de uso e manutenção descritas no Manual.
Portanto, é de grande importância que a documentação pós-obra entregue pela construtora aos proprietários seja de qualidade e elaborada de forma específica para cada edificação. Deve-se abordar de forma clara as responsabilidades de cada parte e propiciar as condições para que todos os envolvidos cumpram o seu papel para manter o bom desempenho da edificação.
